Invertir en viviendas de segunda mano para comprar, reformar y vender se ha convertido en una práctica muy habitual en ciudades como Cartagena.
Esta estrategia, también conocida como house flipping, consiste en adquirir propiedades con potencial de mejora, reformarlas y venderlas con un margen de beneficio.
En Gesprocasa conocemos bien el terreno y queremos contarte cómo funciona esta fórmula de inversión inmobiliaria, sus ventajas, riesgos y pasos esenciales para ejecutarla de forma rentable.
¿Qué es comprar, reformar y vender viviendas o flipping inmobiliario?
Comprar una casa para reformar y vender es una estrategia que consiste en adquirir una vivienda a buen precio, realizar mejoras o reformas para aumentar su valor y luego venderla a un precio superior.
Esto se conoce como flipping inmobiliario o house flipping, y es una práctica que, bien ejecutada, puede generar beneficios atractivos en poco tiempo. Es una forma de inversión cada vez más común en España.
Pasos para invertir en comprar, reformar y vender
1. Análisis del mercado
Antes de lanzarte a comprar un inmueble, reformar y vender, es fundamental realizar un análisis del mercado. Esto te permitirá identificar las zonas con más potencial de crecimiento, la demanda de viviendas reformadas y los precios de compra y venta actuales, de esta forma, sabrás si vas a obtener la rentabilidad que buscas.
2. Define tu presupuesto y financiación:
Antes de definir el presupuesto que vas a invertir o, de incluso, analizar el mercado, lo más importante es que ya sepas de antemano de qué dinero dispones o cuánto estás dispuesto a invertir en este negocio.
Teniendo esto claro, ya puedes definir tu presupuesto y el tipo de financiación que vas a escoger (si es que necesitas).
3. Elección de la vivienda
Una vez tengas claro todo lo que te he comentado en el apartado anterior, es hora de buscar el inmueble adecuado para comprar, remodelar y vender.
Establece criterios de búsqueda de la vivienda:
La elección de la vivienda dependerá de tu presupuesto, del tipo de reforma que estés dispuesto a hacer y del perfil de comprador final. Asegúrate de que la vivienda tenga potencial: buena ubicación, estructura sólida y posibilidades de redistribución si es posible.
Negocia el precio de compra:
Una parte importante del negocio de comprar, reformar y vender viviendas está en la negociación inicial, aunque en el mercado actual, en el que la demanda supera con creces a la oferta, es complicado. Lo que está claro es que cuánto mejor sea el precio de compra, mayor margen de beneficio tendrás tras la reforma.
Lo mejor es que para esto cuentes con profesionales inmobiliarios.
Verifica y compra la propiedad:
Antes de cerrar la compra, asegúrate que el inmueble se te venderá libre de cargas, gravámenes y vicios ocultos.
Lo más recomendable es que vayas de la mano con profesionales inmobiliarios como Gesprocasa que te ofrezcan toda esta información y te ayuden en el proceso.
4. Reforma y Ejecución
El tipo de inversión puede repercutir mucho en el resultado, la reforma debe estar pensada para aumentar el valor de la vivienda y hacerla más atractiva.
Define el tipo de reforma y planifícala:
No se trata de reformar por reformar. Hay que hacer mejoras que aporten valor real: cocina, baños, instalaciones, aislamiento… Estas son las zonas donde más se fijan los compradores y donde se gana valor.
Controla gastos y tiempos:
Es fácil dejarse llevar y gastar más de lo previsto. Pero para que sea rentable comprar un piso para venderlo, hay que ceñirse a un presupuesto y un calendario. De esta forma, podemos hacer que salga rentable a largo plazo.
Control de la reforma:
Es fácil dejarse llevar y gastar más de lo previsto durante la reforma. Pero para que sea rentable comprar un piso para venderlo, hay que ceñirse a un presupuesto realista y cumplir los plazos establecidos. Si los tiempos se alargan o los costes se disparan, la rentabilidad se reduce notablemente y puede poner en riesgo todo el proyecto.
5. Venta de la vivienda reformada
Una vez que la reforma ya está terminada, llega el momento de vender.
Determina el precio de venta:
Si has hecho bien los cálculos desde el principio, sabrás cuál es el precio de venta que necesitas de acuerdo al mercado actual. Recuerda incluir en el cálculo los impuestos del flipping inmobiliario.
Aplica estrategias de marketing inmobiliario.
Una buena presentación lo es todo: fotografía profesional, descripciones atractivas, buena difusión en portales y redes sociales. Lo más sensato es contar con una agencia inmobiliaria como Gesprocasa para agilizar la venta.
Ventajas y desventajas de esta estrategia inmobiliaria
Entre las ventajas del negocio de comprar, reformar y vender casas, podemos destacar las siguientes:
- Alta rentabilidad en poco tiempo: Si eliges bien el inmueble, controlas los costes de reforma y vendes a buen precio, puedes obtener beneficios mucho más rápido que con otras inversiones.
- Revalorización del inmueble: Una buena reforma aumenta el valor de la vivienda. Cambiar cocina, baños, distribución o mejorar la eficiencia energética puede marcar una gran diferencia en el precio final de venta.
- Venta más rápida: Las viviendas reformadas y listas para entrar a vivir se venden mucho antes que las que necesitan obra. Y si la reforma está bien hecha.
- Control total sobre la inversión: Tú decides qué comprar y cuánto invertir.No dependes de inquilinos ni de plazos largos. Esto da flexibilidad y autonomía al inversor.
- Posibilidad de repetir y escalar: Una vez dominas el proceso, puedes convertirlo en un negocio recurrente. Muchos inversores pasan de comprar una vivienda puntual a gestionar varias operaciones al año.
Por el contrario, siempre existen inconvenientes que también hay que tener en cuenta:
- Requiere capital inicial importante: Imagino que es un factor que ya has contemplado, pero es importante recordar que necesitas tener liquidez para comprar el inmueble, pagar la reforma, cubrir los impuestos y asumir imprevistos.
- Riesgo de pasarte de presupuesto: Las reformas, por pequeñas que parezcan o aunque parezca que las tengas bajo control, esconden sorpresas. Si no tienes experiencia o un buen equipo, puedes acabar gastando mucho más de lo previsto y cargarte la rentabilidad.
- Tiempos que se alargan (y costes que se disparan): Si la obra se retrasa o no consigues vender rápido, tu dinero queda “atrapado”. Eso significa menos liquidez y más gasto en mantenimiento, cuotas con intereses si hay hipoteca, etc.
- Impuestos y trámites legales que no puedes ignorar: El flipping inmobiliario lleva asociados impuestos importantes (plusvalía, IRPF, ITP, etc.) y una carga burocrática que, si no se gestiona bien, puede comerse parte del beneficio.
- No es para cualquiera: Requiere tiempo, dedicación, conocimientos técnicos y capacidad para tomar decisiones rápidas.
Gastos e impuestos al comprar, reformar y vender viviendas
Uno de los errores más comunes en este tipo de inversión es subestimar los gastos y los impuestos. Y claro, luego eso conlleva menos beneficio del esperado, operaciones que no salen rentables o, directamente, números rojos. Así que, si vas en serio con el negocio que genera comprar, reformar y vender, te lo desgloso:
Los costes relacionados con la compra de la vivienda:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP): Si compras una vivienda de segunda mano, este es el impuesto más importante. En la Región de Murcia está en el 7’75% el ITP estándar, aunque puede variar según el perfil del comprador y el valor del inmueble.
- Notaría,registro y gestoría: Para escriturar la compra y registrarla a tu nombre. No es un gasto elevado, pero hay que contarlo (suele rondar entre el 1,5% y el 2%).
- Honorarios de profesionales: Por ejemplo, si recurres a una inmobiliaria , lo cual es recomendable si no quieres complicarte con trámites y quieres seguridad en el proceso.
- Tasación y gastos de hipoteca (si la hay): Si financias parte de la compra con un préstamo hipotecario, añade los gastos de apertura, tasación, seguros de hogar o vida y comisiones.
Los costes relacionados con la reforma:
- Coste de obra: Materiales, mano de obra, técnicos, dirección de obra… Haz varios presupuestos y cuenta siempre con un margen para imprevistos (mínimo un 10%).
- Licencias y tasas municipales: Toda reforma que afecte a estructura, distribución o instalaciones necesita una licencia. También hay que pagar tasas al Ayuntamiento.
- Honorarios profesionales: Arquitectos, aparejadores o interioristas, si decides contar con ellos (recomendado si no tienes experiencia previa).
Los costes e impuestos relacionados con la venta de la vivienda:
- Impuesto sobre la Renta (IRPF): Si obtienes una ganancia con la venta, tributa como incremento patrimonial en tu declaración.
- Plusvalía municipal: Este impuesto lo cobra el Ayuntamiento por el aumento de valor del suelo desde la compra hasta la venta.
- Honorarios de agencia inmobiliaria : Las inmobiliarias cobrarán los honorarios correspondientes en función del trabajo que realicen.
Factores a tener en cuenta en el house flipping
- Ubicación estratégica: Invierte en zonas con alta demanda, buena comunicación y servicios. La mejor reforma no compensa una mala ubicación.
- Estado real del inmueble: Revisa la vivienda a fondo antes de comprar. Lo barato puede salir caro si hay problemas estructurales ocultos.
- Reforma inteligente: Enfócate en lo que realmente revaloriza el inmueble: cocina, baño, distribución y eficiencia energética. Nada de gastos innecesarios.
- Control de tiempos y costes: Cada mes que pasa sin vender te resta margen. Ten un calendario cerrado y un presupuesto con margen para imprevistos.
- Margen de beneficio claro: Si los números no dan desde el inicio, mejor no compres. Esto no va de intuiciones, va de matemáticas.
Errores comunes al hacer house flipping
Antes de lanzarte a comprar, reformar y vender viviendas, ten en cuenta estos puntos clave:
- Sobreestimar el precio de venta. No bases tu estimación en anuncios o expectativas, sino en ventas reales. Tampoco pienses que las “pequeñas reformas” pueden exponenciar el precio.
- No tener un plan de salida. No prever un precio mínimo de venta para evitar pérdidas.
- No revisar el estado real del inmueble: Revisa la vivienda a fondo antes de comprarla y no te dejes llevar sólo por lo que ves a simple vista.
- No contar con una inmobiliaria que te asesore en cada movimiento. Estamos hablando de tres acciones muy serias, con toda la documentación que conllevan: comprar, reformar y vender una vivienda. No te la juegues.
- Hacer reformas integrales no necesarias : Enfócate en lo que realmente revaloriza el inmueble: cocina, baño, distribución de la vivienda y eficiencia energética.
- No calcular impuestos y gastos: No olvides sumar ITP, IRPF, plusvalía, licencias, notaría… Si no los cuentas desde el principio, el beneficio se te escapa.
Preguntas frecuentes
¿Es rentable comprar, reformar y vender en España?
Sí, es rentable comprar, reformar y vender viviendas en España, siempre que sepas lo que estás haciendo. La clave está en comprar bien, hacer una reforma ajustada y vender rápido.
En ciudades medianas como Cartagena, con buena oferta de pisos antiguos, el margen puede ser interesante. Eso sí: no es dinero fácil ni automático, como ya hemos visto a lo largo del artículo.
¿Cuánto dinero necesito para empezar a comprar, reformar y vender viviendas?
Depende de la ciudad, el tipo de inmueble y la envergadura de la reforma. Es complicado dar una cifra cerrada porque varía mucho en función de la oportunidad que encuentres.
Si das con un piso barato, la inversión inicial puede ser bastante menor, mientras que en otros casos necesitarás más capital. En cualquier escenario, lo importante es contar con liquidez suficiente para cubrir la compra, los impuestos, la reforma y un margen para imprevistos. Y si recurres a financiación, asegúrate de tener solvencia y un buen colchón.
¿Qué tipo de reforma aumenta más el valor de una vivienda?
Las reformas que más aumentan el valor de una vivienda son las que mejoran funcionalidad, confort y eficiencia energética. Lo que más se valora (y se paga) suele ser:
- Renovar cocina y baño con un diseño neutro y práctico.
- Redistribuir espacios para ganar luz natural y amplitud.
- Cambiar ventanas, aislamiento y sistemas eléctricos o de climatización.
Pintar o cambiar el suelo ayuda a mejorar la primera impresión, pero lo que de verdad marca la diferencia es que la casa esté lista para entrar a vivir y bien equipada.
Invierte con seguridad junto a Gesprocasa
En Gesprocasa no solo conocemos el mercado inmobiliario de Cartagena, lo vivimos todos los días. Si estás pensando en comprar, reformar y vender una vivienda, nuestro equipo puede ayudarte a minimizar riesgos y maximizar beneficios. Porque sabemos que en este tipo de inversión, los errores se pagan caros, pero si aciertas, todo sale muy rentable.
Búsqueda del inmueble con buen potencial, estrategia de venta final, negociaciones en todo momento, tramitaciones y todo por lo que puedas estar preocupándote.
Si quieres montar un negocio inmobiliario pero no tienes claro todo lo que tienes que tener en cuenta, escríbenos. Podemos ayudarte a encontrar esa vivienda con potencial que otros no ven… y convertirla juntos en una buena venta.
