Qué es la plusvalía municipal
El término «plusvalía municipal» se refiere al impuesto que se aplica cuando el valor de los suelos urbanos aumenta, oficialmente llamado «Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana» (IIVTNU).
Este es un impuesto local que se paga a la municipalidad cuando se venden o transfieren terrenos urbanos y refleja la ganancia obtenida por el aumento de su valor.
Es importante saber que este impuesto se aplica en el momento de la venta o transmisión de terrenos, independientemente de si hay construcciones sobre ellos o no.
Así que, al vender una casa, el impuesto se basa en el valor del suelo donde se construyó la casa, no en la casa misma.
Cómo se calcula la plusvalía municipal
El método real se basa en la ganancia neta obtenida de la venta, es decir, lo que se ganó al vender la propiedad menos lo que costó al comprarla.
Para calcularlo, se resta el precio de venta del inmueble al precio de compra, y luego se ajusta este resultado con un porcentaje basado en el valor catastral del terreno, que se puede conocer a través del recibo del IBI o consultando en línea en el Catastro.
El método objetivo, por otro lado, utiliza el valor catastral tanto al inicio como al final del período de posesión, actualizándose anualmente.
Este enfoque refleja las variaciones del mercado inmobiliario y su impacto en el valor del terreno. Si el contribuyente demuestra que la plusvalía generada es menor que la estimada por este método, se puede optar por el cálculo real.
La base imponible se determina multiplicando el valor catastral del suelo en el momento de la venta por unos coeficientes establecidos por cada ayuntamiento, que varían según el tiempo que el inmueble ha sido propiedad del vendedor.
Los coeficientes, que se ajustan cada año siguiendo las tendencias del mercado inmobiliario, establecen un máximo que puede ser actualizado en la Ley de Presupuestos Generales del Estado.
Si hay cambios en estos coeficientes debido a actualizaciones legales y alguno excede el máximo permitido, se aplicará automáticamente el nuevo límite hasta que se ajuste la ordenanza fiscal correspondiente.
Además, los ayuntamientos pueden aplicar una reducción de hasta un 15% en los valores catastrales del suelo, dependiendo de cuán actualizados estén estos valores.
Cada municipio establece su propio tipo impositivo, variando éste entre diferentes comunidades autónomas.
La plusvalía municipal, la base imponible y el IRPF
Para calcular cuánto hay que pagar por el impuesto de plusvalía municipal, existen dos maneras:
- Una se basa en la diferencia entre cuánto costó comprar el terreno y cuánto se recibió al venderlo, ajustando esta diferencia con el valor oficial del terreno.
- La otra manera usa el valor oficial del terreno tanto al comprarlo como al venderlo, y este valor se actualiza cada año. Esto ayuda a entender mejor cuánto ha subido de verdad el valor del terreno, considerando cómo cambian los precios en el mercado de bienes raíces.
Además, es importante saber cómo este impuesto se relaciona con el impuesto que pagamos sobre las ganancias cuando vendemos algo y ganamos dinero (IRPF).
Mientras que el impuesto de plusvalía municipal se enfoca en lo que aumenta el valor del terreno, el IRPF se aplica sobre el dinero que realmente ganamos con la venta, incluyendo lo que aumentó el valor del terreno o casa desde que lo compramos hasta que lo vendemos.
Entender cómo funcionan juntos estos dos impuestos es muy importante para quienes venden propiedades, ya que ambos pueden afectar mucho a cuánto dinero se tiene al final.
Saber bien cómo calcular estos impuestos nos ayuda a planificar sus finanzas y tomar decisiones más acertadas cuando se venden propiedades.
