Si hablamos del precio de una vivienda, nos vendrán a la mente dos conceptos que muchas veces se confunden: el valor catastral y el valor de mercado. Ambos influyen en el coste de una propiedad, pero sus diferencias radican en cómo se calcula, su función y para qué sirve.
Si te planteas comprar o vender una vivienda, o vas a heredar, es importante que tengas claro ambos valores para evitar errores, tomar decisiones informadas y no llevarte sorpresas. En esta guía te vamos a dar la información que necesitas.
¿Qué es el valor catastral de una vivienda?
Criterios de cálculo
La valoración oficial que la Administración asigna a cada inmueble tiene en cuenta factores físicos, económicos y urbanísticos. El Catastro toma en cuenta:
- La localización del inmueble
- Características del edificio
- Características de la propia vivienda
- Valor del suelo y valor de la construcción
- Normativa urbanística
- Coeficientes correctores
Por ley, el valor catastral nunca puede superar al de mercado. De hecho, suele situarse alrededor del 50% al 70% del valor real.
Finalidad
Su finalidad es servir como base de referencia para el cálculo de diversos impuestos y tasas municipales y estatales, relacionados con la vivienda. Es fiscal y administrativa, no comercial, pues en ningún caso determina el precio de venta.
Concretamente, se utiliza para:
- Calcular el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): el ayuntamiento aplica un porcentaje sobre el valor catastral para obtener la cuota a pagar cada año.
- Determinar la base en otros impuestos: plusvalía municipal, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
- Mantener un registro actualizado del parque inmobiliario.
- Aportar estabilidad: suele estar estable y controlado.
Actualización
Se ajusta anualmente mediante la aplicación de coeficientes de actualización publicados en la Ley de Presupuestos Generales del Estado, pero la revisión global por municipio (ponencia de valores) se realiza normalmente cada 10 años o más.
Es decir, los coeficientes sirven para que los impuestos no se disparen o queden desfasados cada año, mientras que la revisión general supone un recálculo completo y es menos frecuente.
Las formas principales de actualización:
- Revisión Catastral General: cuando el ayuntamiento solicita al Catastro una revisión completa de los valores de todo el municipio.
- Actualización Estatal Anual: son los coeficientes de actualización comentados para compensar el paso del tiempo.
- Modificaciones individuales: si en la vivienda se realizan obras importantes (por ejemplo, si cambia la superficie o el uso), el propietario está obligado a comunicarlo.
¿Qué es el valor de mercado ?
Criterios de cálculo
Es el precio real al que una vivienda podría venderse en el momento actual. No lo fija la Administración y no es estable. Se analizan factores reales y actuales, como:
- Ubicación exacta y entorno
- Características físicas del inmueble
- Estado de conservación y calidades
- Situación del edificio
- Oferta y demanda de la zona
- Valor de ventas comparables en el mismo entorno
- Coste de reposición
El valor de mercado suele ser más alto que el catastral porque refleja la realidad económica del momento.
Finalidad
El objetivo es determinar el precio real y actual al que una vivienda podría venderse en condiciones normales. Es decir, sirve para saber cuánto vale una casa hoy, atendiendo a la situación del mercado y las características del inmueble.
Este valor se utiliza principalmente para fijar el precio de venta de una vivienda; negociaciones entre comprador y vendedor; tasaciones hipotecarias; herencias, divorcios y repartos patrimoniales, y estudios de inversión.
Actualización
A diferencia del valor catastral, el valor de mercado no tiene una actualización fija al depender directamente del comportamiento del mercado inmobiliario. Puede subir o bajar en función de los factores económicos y sociales.
Prácticamente, siempre se está moviendo, pero se nota aún más en ciertos momentos, como cuando:
- Cambia la oferta y la demanda en la zona: por ejemplo, si hay muchas viviendas y pocos compradores, baja. Si hay poca oferta y mucha demanda, sube.
- Se producen movimientos económicos generales: bajadas o subidas de tipo de interés, cambios en costes de financiación hipotecaria, la situación económica nacional…
- Se realizan ventas recientes comparables.
- Se realizan reformas o mejoras en la vivienda.
Al depender de la realidad económica, para conocerlo con precisión, lo habitual es consultar ventas recientes comparables o solicitar una valoración profesional.
Principales diferencias entre el valor catastral y valor de mercado
Para ver que ambos valores no son lo mismo, solo hay que atender al comportamiento de cada uno en aspectos claves. Están relacionados con una vivienda, pero no son lo mismo.
La siguiente tabla resume las principales diferencias:
| Aspecto | Valor catastral | Valor de mercado |
|---|---|---|
| Criterios de cálculo |
|
|
| Finalidad y uso | Servir de referencia para el cálculo de impuestos (IBI, Plusvalía…) y un registro administrativo del parque inmobiliario | Determinar el precio real de venta de una vivienda en el momento actual
Compraventas, tasaciones hipotecarias, herencias, divorcios y operaciones de inversión |
| Naturaleza del valor | Administrativo y fiscal fijado por la Administración | Real y económico, comercial, determinado por la oferta y demanda |
| Frecuencia de actualización | Ajustes anuales con coeficientes
Revisiones generales cada varios años (10 o más) Actualización por obras declaradas |
Ligada a cambios continuos, según movimientos de mercado, ventas recientes y estado de la vivienda |
| Fines administrativos | Base para impuestos o gestión catastral | Referencia para operaciones reales: venta, compra, financiación y valoración patrimonial |
¿Por qué es importante conocer ambos valores?
Saber identificarlos te permite tomar decisiones con más seguridad y evitar errores costosos.
En la compraventa de una vivienda
En la compraventa de un inmueble, el valor de mercado es el que te indica cuánto puedes pedir por tu vivienda (en venta) o si el precio que te piden es razonable (si compras) en comparación con otras viviendas similares de la zona. Se utiliza para negociar, para cerrar el precio final y para obtener financiación a través de una hipoteca.
Por su parte, el valor catastral determina cuánto pagarás de impuestos relacionados con la propiedad (IBI, plusvalía municipal…). Conocerlo te ayudará a anticipar gastos, calcular lo que te costará mantener la vivienda o estimar la tributación en caso de venderla.
En tasaciones y herencias
En caso de herencias, es fundamental distinguir ambos conceptos, porque cada uno influye en aspectos diferentes:
- El valor catastral te permitirá conocer qué importe deberás pagar por impuestos asociados a la transmisión del inmueble y así evitarás sorpresas fiscales.
- El valor de mercado es el que se utiliza para repartir el patrimonio de forma justa entre los herederos o para realizar una tasación hipotecaria, si alguno de ellos decide quedarse con la vivienda compensando económicamente al resto.
En operaciones inmobiliarias
Aquí, el valor de mercado determina el precio de negociación real: al vender te ayuda a fijar un precio competitivo y si compras, te permite comparar y asegurarte de que no estás pagando de más.
Con el valor catastral podrás calcular los impuestos recurrentes y puntuales, y estimar los costes asociados a la propiedad a medio y largo plazo.
Preguntas frecuentes sobre valor catastral vs valor mercado
¿Qué es mayor, el valor catastral o el valor de mercado?
En la mayoría de los casos, el valor de mercado es mayor porque está influido por la oferta, la demanda y la situación económica del momento. Mientras que el catastral suele ser más estable. De hecho, la ley indica que el valor catastral no puede superar el de mercado.
¿Qué pasa si se vende por encima del valor catastral?
No ocurre ningún problema y es lo habitual. El valor catastral no está pensado para fijar el precio de venta, sino para calcular impuestos, por lo que lo normal es que el valor de mercado sea superior.
¿Qué tan cerca del valor de mercado está el valor tasado?
El valor tasado suele estar cerca del valor de mercado, pero no siempre coincide. La tasación es una valoración técnica y objetiva, pensada sobre todo para que los bancos decidan cuánto pueden financiar, mientras que el valor de mercado refleja el precio real al que alguien estaría dispuesto a comprar hoy. Por ejemplo, si hay mucha demanda, el valor de mercado puede ser más alto que la tasación.
Además, cabe tener en cuenta que la tasación suele ser conservadora para asegurar al banco que el préstamo pueda ser recuperado si fuera necesario ejecutar la venta.
¿Dónde puedo consultar el valor catastral de mi vivienda?
Puedes consultarlo en línea a través de la Sede Electrónica del Catastro, en el recibo del IBI o de forma presencial en la Gerencia del Catastro o en el ayuntamiento.
¿Por qué el valor catastral suele ser más bajo que el de mercado?
El valor catastral suele ser inferior porque su función es fiscal, no comercial, y además es más conservador y estable porque sigue criterios administrativos y se actualiza lentamente. El valor de mercado es actual y cambiante.
¿Quieres saber cuánto vale tu vivienda realmente?
Conocer la diferencia entre el valor catastral y el valor de mercado es clave para tomar decisiones acertadas cuando se trata de una vivienda: ya sea para vender, comprar, heredar o simplemente planificar. Si ambos se comprenden, se gana claridad, seguridad y capacidad de negociación.
Si estás pensando en vender o quieres saber cuánto vale tu vivienda realmente, en Gesprocasa podemos ayudarte con una valoración profesional y sin compromiso.
