Si estás pensando en comprar o vender una vivienda, te habrás centrado en el precio, los impuestos de la firma o la hipoteca…
¿Pero has planteado gastos como el IBI? Cada año, este impuesto recae sobre el propietario del inmueble, pero ¿qué ocurre cuando la compraventa se hace a mitad de año? ¿Le corresponde al vendedor o al comprador hacerse cargo?
La respuesta no siempre es tan obvia como parece, y conocerla a tiempo puede evitar malentendidos o discusiones durante la negociación. Por ello es tan importante estar acompañado por nuestros profesionales en este proceso. Te lo explicamos.
Qué es el IBI y por qué importa en una compraventa
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) es un impuesto municipal que pagan cada año los propietarios de una vivienda o terreno.
Su importe depende del valor catastral del inmueble y de los tipos impositivos que aplica cada ayuntamiento, por lo que puede variar de un municipio a otro.
Su pago corresponde al propietario durante el año en curso.
En el caso de la compraventa, si la propiedad cambia de manos a mitad de año, puede surgir la duda de quién debe asumirlo, especialmente después de la sentencia del Tribunal Supremo (2886/2016 de 15 de junio) que estipulan que el pago debe ser proporcional al tiempo que cada uno es dueño de la vivienda en ese año.
¿Quién paga el IBI en una compraventa?
En qué casos lo paga el comprador
El comprador asume el pago del IBI cuando la fecha de cobro del impuesto coincide con el momento en el que ya es propietario según el Registro. Es decir, si el recibo se carga después de la venta, será él quién deba abonarlo.
Puede pagarlo también cuando así se pacta expresamente en el contrato de compra de la vivienda o incluso el vendedor puede repercutirlo en él, reforzado por la jurisprudencia marcada por el Tribunal Supremo. Es posible en algunas operaciones, especialmente si la venta se firma a principios de año. Es importante que todo quede por escrito.
En qué casos los paga el vendedor
Por norma general, el IBI del año en curso lo paga quien fuera propietario el día 1 de enero del año en que se vende la vivienda. La ley dice que si una casa se vende en junio, pero el vendedor era dueño el 1 de enero, será él quien tenga que pagar ese recibo anual al ayuntamiento.
Sin embargo, con la jurisprudencia del Tribunal Supremo el vendedor podrá repercutirlo directamente sobre el comprador de forma proporcional, en caso de que no se llegue a ningún acuerdo entre ambos.
Cuándo se paga proporcionalmente
El prorrateo del IBI no viene impuesto por ley, pero sí es una práctica habitual en las compraventas (y ya hay sentencia del Tribunal Supremo si no hay pacto). Consiste en que:
El vendedor paga la parte del año en la que ha sido propietario.
El comprador paga la parte restante desde la firma hasta final de año.
El reparto de este gasto en la compraventa solo es válido si se pacta por contrato. En caso de no especificarse nada, podrá repercutirse en proporción del tiempo de ambas partes.
Cómo se determina quién paga el IBI según la Ley
La Ley de Haciendas Locales es la normativa que recoge que el obligado al pago del IBI es la persona que figura como propietario del inmueble a fecha de 1 de enero del año en curso. Esto significa que, aunque la vivienda se venda a mitad o final de año, el ayuntamiento reclamará el impuesto a ese titular, sin importar lo que ocurra después.
Como hemos comentado anteriormente, a pesar de que la ley marque quién debe pagar al ayuntamiento, las partes pueden repartirse proporcionalmente el impuesto.
Cuándo se paga el IBI en una compraventa
El IBI se paga una vez al año, en el periodo de cobro que fija cada ayuntamiento (normalmente entre primavera y otoño). Por eso, en una compraventa puede ocurrir que:
- La vivienda se venda antes de que llegue el recibo del año: el obligado legal será quien era propietario el 1 de enero, aunque ya no tenga el inmueble cuando se cobre.
- La vivienda se venda después de que el vendedor ya haya pagado el recibo: el comprador puede compensar al vendedor por la parte proporcional del año que disfrutará el inmueble, según la jurisprudencia que marca el Tribunal Supremo.
- La compraventa se firma muy cerca de la fecha de cobro: es habitual acordar por contrato quién se hace cargo del cobro.
Preguntas frecuentes sobre el pago del IBI en una compraventa
¿Qué pasa si el vendedor no paga el IBI?
Si el vendedor era el propietario el 1 de enero del año en curso, el ayuntamiento le reclamará a él el pago del IBI, aunque ya haya vendido la vivienda. Si no lo paga, el consistorio puede iniciar un procedimiento de apremio con recargos, intereses e incluso embargo de bienes.
¿Qué sucede si el comprador se niega a pagar el IBI?
Si el comprador se niega a pagar la parte del IBI que se había pactado en la escritura o contrato, el vendedor puede reclamarle legalmente esa cantidad. Ese acuerdo tiene validez jurídica y el comprador debe cumplirlo igual que el resto de las obligaciones de la compraventa.
Pero es importante recordar que el ayuntamiento siempre reclamará el pago a quien figuraba como propietario el 1 de enero.
¿Qué pasa si no pagas el IBI? ¿Puede embargar el Ayuntamiento el inmueble por impago del IBI?
Si no pagas el IBI, el ayuntamiento puede iniciar un procedimiento de apremio: se te reclamará la deuda, con recargos e intereses de demora. En caso de que no se salde la deuda, puede inscribirla en su padrón de deudores y proceder a derivar la deuda a recaudación ejecutiva.
¿Qué pasa si el anterior propietario no paga el IBI?
Si el vendedor no ha pagado el IBI correspondiente al año en curso o a ejercicios anteriores, el ayuntamiento se lo reclamará a él, porque es el obligado legal si era el propietario del inmueble a fecha 1 de enero de cada año. Por tanto, el comprador no tiene la obligación de asumir esa deuda frente a la administración.
¿Quién paga el IBI cuando se vende una casa a mitad de año?
La Ley dice que debe pagar el IBI quien fuera propietario el 1 de enero, por lo que el ayuntamiento reclamará el impuesto al vendedor.
No obstante, se puede llegar a un reparto proporcional del IBI según el tiempo que cada uno haya sido propietario durante ese año. Pero este prorrateo solo es válido si se deja por escrito en la escritura de compraventa.
¿Quieres evitar problemas con el IBI al comprar o vender una vivienda?
El IBI es un detalle que puede parecer menor… hasta que aparece una sorpresa en forma de recibos pendientes, recargos o discusiones entre comprador y vendedor.
Por eso es fundamental dejarte asesorar desde el principio por una agencia inmobiliaria y dejar todo por escrito antes de firmar.
