Cuando una persona vende su casa, no se exime de todas las responsabilidades que conlleva.
Son varias las obligaciones del vendedor de una vivienda y es importante tenerlas en cuenta para poder tener una transacción sin sorpresas.
En este artículo, vamos a desarrollarla una a una.
Obligaciones del vendedor de un inmueble de segunda mano
Las obligaciones del vendedor de un inmueble van desde la preparación de la documentación para vender el piso (algo con lo que casi todos contábamos) hasta asegurarse de que se están cumpliendo los aspectos legales y contractuales.
En verdad, es el vendedor el que debe garantizar una transacción segura y sin ningún contratiempo. Vamos a verlas.
Documentación necesaria para la venta
Asegurarse de que toda la documentación está presentada, niquelada y bien comprobada es tarea exclusiva del vendedor.
Estos son algunos de los documentos a entregar:
Título de propiedad
¿Quién es el titular del inmueble? Este documento certifica que el vendedor tiene el derecho legal de la vivienda y que, por tanto, se puede realizar la transacción.
Así que una de las obligaciones del vendedor de una vivienda de segunda mano es presentar una copia autorizada de la escritura de la propiedad (inscrita en el Registro de la Propiedad).
Certificado de eficiencia energética
Es obligatorio desde el 2013 que el vendedor proporcione el certificado de eficiencia energética al comprador. ¿De qué informa este documento? Del consumo energético de la vivienda en cuestión y su impacto ambiental, clasificándola en una escala de eficiencia (A-G).
Y además, es importante resaltar que es obligatorio disponer de dicho certificado desde el momento en que la pones a la venta la vivienda ya, cosa que la gran mayoría de la gente desconoce y que puede acarrear, en caso de no tenerlo , problemas importantes para el vendedor.
Últimos recibos del IBI
El IBI es el impuesto sobre Bienes Inmuebles, un tributo municipal que grava las propiedades inmuebles. Y claro, sí o sí el vendedor tiene que estar al corriente de este impuesto, por lo que debe proporcionar los últimos recibos pagados para demostrar que está al corriente.
El vendedor de la vivienda es quien paga el IBI, por lo que esta verificación es clave para asegurarse de que no haya deudas pendientes.
Lo que se pretende conseguir con esto es demostrar al comprador que no existen deudas pendientes y que no tendrá ningún disgusto tras la compra del inmueble.
Cédula de habitabilidad (si aplica)
Puede ser que tu comunidad autónoma no lo considere la entrega de la cédula de habitabilidad como una de las obligaciones del vendedor de un inmueble, por lo que no sea un requisito legal.
Vale pero, ¿qué es la cédula de habitabilidad? Es un documento que acredita que la vivienda cumple con los requisitos mínimos para ser habitada, en cuanto a salubridad, higiene y solidez.
Eso es necesario para que el comprador pueda realizar gestiones después como dar de alta suministros o solicitar ayudas.
Certificado de estar al corriente en los gastos de comunidad
No, los gastos de comunidad no se venden con la casa…
Si la vivienda forma parte de una comunidad de propietarios, el vendedor debe presentar un certificado que acredite que está al día con las cuotas comunitarias.
Este documento lo expide el administrador de fincas o el presidente de la comunidad, garantiza al comprador que no tendrá que comerse unas deudas que no son suyas.
Nota simple del Registro de la Propiedad
¿Cuál es la situación jurídica del inmueble?
Este documento te lo dice. Incluye la información sobre la titularidad, descripción física y como saber si un piso tiene posibles cargas (hipotecas, embargos).
Es una de las principales obligaciones del vendedor de una vivienda ya que ofrece transparencia y asegura que está al tanto de cualquier circunstancia que influya en su decisión de compra.
Obligaciones legales del vendedor
Dejando de lado ya la documentación, el vendedor debe asumir otras obligaciones legales que garantizan una transacción justa y sin sorpresas para el comprador.
Garantizar la ausencia de cargas
¿La vivienda se encuentra libre de cargas, gravámenes, deudas y de todo aquello que pueda afectar al comprador? Lo que incluye la cancelación de hipotecas, embargos o cualquier otra carga financiera.
Esto no puede esconderse, el vendedor debe informar al comprador sobre esto para que él pueda decidir si cancela la transacción o quiere renegociar las condiciones.
Responder por los vicios ocultos
Según el Código Civil español, el vendedor es responsable de los vicios o defectos ocultos que presente la vivienda y que no sean evidentes a simple vista, pero que afecten su habitabilidad o valor.
¿Y si no dice nada y se la cuela al comprador? Pues el comprador tiene seis meses para encontrar esos “defectillos” que afectan al valor de la propiedad y podrá decidir si pedir responsabilidades al vendedor. Está en todo su derecho.
Entregar la vivienda en las condiciones pactadas
El vendedor está obligado a entregar la propiedad en las condiciones pactadas en el contrato, no hay vuelta de hoja. Esto implica que cualquier elemento, instalación o característica mencionada durante la negociación debe estar presente y en buen estado en el momento de la reserva.
Cumplir con el contrato de compraventa
Debe parecer obvio pero una de las mayores obligaciones del vendedor de un inmueble es cumplir con todas las cláusulas del contrato de compraventa.
Su incumplimiento puede dar lugar a reclamaciones por parte del comprador, llevando incluso a indemnizaciones por daños y perjuicios o la rescisión del contrato.
Pagar los gastos e impuestos que le correspondan
El vendedor debe asumir ciertos gastos e impuestos derivados de la operación de compraventa. Por ejemplo, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como plusvalía municipal), que grava el incremento de valor del terreno desde su adquisición hasta su venta.
Además de la plusvalía, el vendedor debe pagar los honorarios notariales que le correspondan y cualquier otra tasa administrativa asociada a la operación.
Otras obligaciones
Por supuesto, también hay obligaciones del vendedor de una vivienda que, aunque pueden parecer básicas, también es importante recalcarlas.
Entrega de la llave
El vendedor debe ser puntual con la entrega de las llaves, esta acción representa la cesión del inmueble y, por ende, el siguiente paso del proceso de compraventa.
¿Qué ocurre si el vendedor no cumple con sus obligaciones?
Como todo, siempre dependerá de la gravedad de la falta, pero eso no quita que todas deban evitarse. El comprador tiene derecho tanto a exigir el cumplimiento de lo pactado, renegociar el precio o incluso a rescindir el contrato.
En caso de que el vendedor no entregue la documentación requerida o incumpla con las condiciones de la venta, el comprador puede interponer una demanda para exigir el cumplimiento de las condiciones acordadas o incluso solicitar la anulación de la compraventa.