Vender una casa heredada va más allá de un proceso de venta habitual, pues hay que tener en cuenta, y cumplir, con una serie de obligaciones fiscales antes de firmar. Debes saber que como heredero tienes que pagar más de una tasa y que su importe varía en función de diferentes factores, por lo que te conviene estar informado.
Este artículo te servirá como hoja de ruta clara y confiable para hacerlo de forma ordenada, legal y eficiente. Pero te recomendamos contar con un equipo de profesionales como el nuestro en Gesprocasa para que no se te escape nada.
Impuestos por la venta de una vivienda heredada
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
Es el primer tributo que aparece cuando se hereda una vivienda. Es importante saber que no está vinculado directamente a la venta, sino al hecho de recibir el inmueble como heredero. Es decir, antes de poder vender la casa, la herencia debe estar aceptada y este impuesto liquidado.
El importe a pagar depende del valor de la vivienda heredada, parentesco con el fallecido, la comunidad autónoma donde se liquide el impuesto y las circunstancias personales del heredero. En la Región de Murcia la bonificación de éste es del 99%, y varía según las comunidades autónomas.
Plusvalía municipal
Es un impuesto que debe pagarse al transmitir una vivienda heredada, ya sea porque posteriormente se venda o, en algunos casos, simplemente por recibirla en herencia. Técnicamente se le llama Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) y grava únicamente la revalorización del suelo urbano, no del edificio en sí.
El cálculo del impuesto depende del valor catastral del terreno y del tiempo transcurrido desde que el anterior propietario adquirió la vivienda, aunque cada ayuntamiento aplica sus propios coeficientes. En algunos casos, puedes elegir entre un cálculo objetivo (basado en valor catastral) o un cálculo sobre la ganancia real obtenida.
En Cartagena, el plazo para realizar el pago es de 30 días hábiles en caso de transmisión inter vivos y de 6 meses, prorrogables a 1 año a solicitud del sujeto pasivo en caso de herencia, según Organismo Autónomo de Gestión Recaudatoria.
IRPF al vender una casa heredada
Este tercer impuesto aparece el año siguiente a la venta, cuando hagas tu Declaración de la Renta. Si al vender la casa heredada, obtenemos un beneficio (si el precio de venta es superior al valor de adquisición valorado fiscalmente) estará sujeta al IRPF por ganancia patrimonial.
Para hacer el cálculo debes restar al precio de venta los costes y valores de referencia: el valor declarado en la herencia más los gastos asociados a la compra (notaría, registro, impuestos en su día) y los gastos de mejoras que puedan justificarse.
Por su parte, el impuesto se calcula aplicando una escala progresiva sobre dicha ganancia, según la normativa fiscal vigente.
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¿Qué gastos se pueden deducir al vender una vivienda heredada?
Notaría y registro
En el cálculo del IRPF, se pueden restar del beneficio ciertos gastos que se hayan pagado previamente al recibir la herencia. Entre los más habituales están los gastos de notaría y registro.
Cuando la vivienda se acepta en herencia, hay que elevar la escritura de adjudicación a documento público ante notario y posteriormente inscribirla en el Registro de la Propiedad a nombre del heredero. Por tanto, dichos gastos pueden deducirse como parte del coste de adquisición del inmueble, siempre que se pueda justificar documentalmente el pago.
Certificado energético
El certificado de eficiencia energética es un documento obligatorio para vender una vivienda en España. Este informe evalúa el consumo energético del inmueble. Su obtención corre a cargo del vendedor y puede deducirse como gasto asociado a la transmisión, pues es un requisito indispensable para cerrar la operación.
Reparaciones necesarias previas a la venta
Las reformas estructurales, ampliaciones o mejoras que aumenten el valor del inmueble o alarguen su vida útil pueden deducirse. Por ejemplo, renovar instalaciones, cambiar ventanas por unas más eficientes o solucionar problemas estructurales… Todo debe ir acompañado de facturas oficiales.
Cabe considerar que las simples tareas de mantenimiento necesarias para la venta como limpieza o arreglos menores, no siempre se consideran deducibles.
Honorarios de la inmobiliaria
Son un gasto habitual cuando se vende una vivienda heredada, ya que la agencia se encarga de valorar el inmueble, promocionarlo, gestionar visitas, negociar con compradores y acompañar toda la operación hasta la firma. Estos se pueden deducir en el cálculo del IRPF.
Para que Hacienda acepte esta deducción es imprescindible guardar la factura emitida por la agencia, en la que conste claramente el servicio de intermediación inmobiliaria.
Obras de mejora justificables
Cuando se vende una vivienda heredada, las mejoras realizadas en el inmueble pueden ayudarte a reducir los impuestos a pagar, siempre que estén bien justificadas y supongan un aumento real del valor de la propiedad.
Hablamos, por ejemplo, de actuaciones que mejoran la calidad, eficiencia o habitabilidad. Todas estas obras pueden sumarse al valor de adquisición de la vivienda, de modo que, cuando Hacienda calcule la ganancia patrimonial en el IRPF, el beneficio sea menor y, por tanto, el impuesto también.
Consejos para reducir impuestos al vender una vivienda heredada
Al vender una casa heredada, una buena planificación puede ayudarte a pagar menos impuestos de forma totalmente legal. Estos son algunos consejos clave que conviene tener en cuenta antes de cerrar la operación:
- Reúne todas las facturas de gastos deducibles.
- Valora vender más adelante si la revalorización es baja: piensa que si existe poca diferencia entre el valor heredado y el valor de venta, los impuestos serán menores.
- Comprueba si puedes aplicar exenciones en el IRPF.
- Haz una valoración correcta en la aceptación de herencia.
- Ten en cuenta las bonificaciones autonómicas.
- No vendas “con prisas”: una gestión de herencias bien asesorada y organizada suele lograr un mejor precio… y eso ayuda a absorber gastos y a optimizar los impuestos totales.
Cómo puede ayudarte una inmobiliaria a bajar los impuestos
Al vender una casa heredada, hay diferentes impuestos que se deben asumir y al mismo tiempo, intentar rebajar los mismos de forma legal (que es posible). Contar con nuestros servicios te facilitará la venta y te ayudará a rebajar costes dentro de la legalidad. Podemos:
- Realizar una valoración adecuada de la vivienda: si el precio de venta se ajusta a mercado, se evita declarar una ganancia excesiva que incremente el IRPF.
- Planificar la operación para aplicar deducciones: te orientamos sobre qué gastos pueden restarse y cómo justificarlos correctamente.
- Negociar un mejor precio de venta: un mayor ingreso permite absorber mejor los impuestos o incluso reducir la presión fiscal.
- Optimizar el cálculo de la plusvalía municipal: comparamos los métodos disponibles y elegimos el más favorable para ti.
- Coordinar la documentación fiscal y evitar sanciones: gestionamos plazos, liquidaciones y papeleo para que no se te pase nada.
- Derivar a asesoría jurídica o fiscal si es necesario: para que puedas acogerte a bonificaciones, exenciones o regímenes especiales que a veces se desconocen.
Preguntas frecuentes sobre impuestos al vender una casa heredada
¿Qué tengo que pagar al vender una casa heredada?
Al proceder a la venta de una casa heredada debes hacer frente a una serie de impuestos. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, que se ciñe solo al recibir el inmueble como herencia (no la venta), la plusvalía municipal y, si obtienes beneficio en la venta, deberás declararlo en el IRPF.
¿Cuánto se paga a Hacienda por un piso heredado?
No existe una cifra universal sobre cuánto se debe pagar: dependerá del valor real del inmueble, de la comunidad autónoma, de si vendes o no, y de otras circunstancias.
Por eso es importante hacer cuentas detalladas, tener todos los documentos y asesorarte con nuestros profesionales para evitar sorpresas y optimizar la carga fiscal.
¿Cuánto se paga por IRPF por venta de vivienda en la herencia?
Lo que pagues por IRPF dependerá de cuánta ganancia patrimonial obtengas y de la escala vigente del IRPF para base del ahorro, que es esta:
| Tramo IRPF | Tipo impositivo |
|---|---|
| Hasta 6.000 euros | 19% |
| Desde 6.000 euros hasta 50.000 euros | 21% |
| 50.000 euros a 200.000 euros | 23% |
| 200.000 euros a 300.000 euros | 27% |
| A partir de 300.000 euros | 28% |
¿La plusvalía se paga antes o después de la venta?
La plusvalía municipal se paga después del fallecimiento, pero antes de poder vender la casa. Si luego la vivienda se vende a un tercero, se vuelve a generar plusvalía por el incremento de valor desde la fecha de la herencia hasta la venta y corre a cargo del vendedor (heredero).
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