¿Te imaginas vender tu casa y seguir siendo el dueño hasta que te paguen todo el dinero?
Pues esta opción existe en el sector inmobiliario y se le denomina “venta aplazada con reserva de dominio”.
En este artículo te contamos más sobre el pacto con reserva de dominio puede abrirte una puerta muy interesante si estás pensando en vender tu casa pero, por cualquier razón, no acaban de cuadrarte las alternativas más comunes: hipotecarte o pagar todo al contado.
¿Qué es la venta aplazada con reserva de dominio?
La venta con reserva de dominio es un tipo de contrato que permite al comprador disfrutar del bien adquirido (como una vivienda) desde el primer momento, pero sin adquirir la propiedad legal hasta que finalice el pago total del precio acordado.
Es decir, el comprador usa y disfruta el inmueble, pero el vendedor conserva la titularidad hasta que se pague la última cuota.
Este tipo de contrato es muy utilizado en operaciones a plazos, y funciona como una garantía adicional para el vendedor. En palabras sencillas, es como si dijeras:
“Te dejo usarlo, pero sigue siendo mío hasta que acabes de pagar”.
En RK Gesprocasa, gestionamos este tipo de operaciones con frecuencia, asegurándonos de que ambas partes queden totalmente cubiertas y todo el proceso se realice con total transparencia legal.
¿Qué implica y cómo funciona una venta aplazada con reserva de dominio?
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El vendedor entrega el bien al comprador
Desde el momento en que se firma el contrato, el comprador puede entrar a vivir en la casa o empezar a usar el bien. Se realiza una entrega física del inmueble, pero no jurídica.
Esto significa que puede utilizarlo con normalidad, incluso hacer reformas, siempre que respete los términos pactados.
En RK Gesprocasa actuamos como mediador experto, cuidando cada detalle para que la operación se realice sin tanto obstáculo. Nuestra misión es evitar malentendidos y garantizar que se firmen contratos bien definidos desde el minuto uno.
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El comprador paga a plazos
El comprador no tiene que pagar todo de golpe, sino que entre las partes se acuerda el importe mensual y el plazo en el que se debe abonar el importe íntegro de la vivienda.
La compra de vivienda a plazos con reserva de dominio establece un calendario de pagos. Esta modalidad está especialmente pensada para casos más específicos, por ejemplo:
Personas que van a recibir el dinero de una herencia (o de otro lugar) y no quieren incurrir en gastos porque todavía no disponen de los recursos para hipotecarse (o directamente no quieren hacerlo), o personas que no tienen ahorros y quieren comprar una casa.
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El vendedor mantiene la reserva de dominio
Aunque el comprador ya viva en la casa, la propiedad sigue estando a nombre del vendedor. Esto se refleja en el pacto de reserva de dominio, una cláusula incluida en el contrato que protege al vendedor en caso de impago.
Este tipo de garantía no es un simple formalismo:
Está regulada legalmente y es totalmente válida en el marco jurídico español (verificado por la Agencia Tributaria y el Registro de la Propiedad). Por eso, si vendes tu casa a plazos, esta figura legal es tu red de seguridad.
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En caso de incumplimiento
¿Qué ocurre si el comprador deja de pagar? Una pregunta que a muchos vendedores les preocupa (y con razón).
En caso de impago, el vendedor podrá solicitar la devolución de la vivienda bajo unas condiciones previamente pactadas en el contrato como por ejemplo algún tipo de penalización al comprador . Todo dependerá de lo que se haya acordado.
También podrá el comprador pagar los meses que debe, si no lo hace, la condición resolutoria en caso de impago permitiría rescindir el contrato. Facultad estipulada en el artículo 1124 del Código Civil.
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Levantamiento de la reserva
Una vez que se abona la totalidad del precio pactado, el comprador ya puede solicitar el levantamiento de la reserva de dominio, lo que significa que la titularidad legal de la vivienda pasa oficialmente a su nombre.
Pero ojo, este paso no requiere un trámite nuevo complicado, sino que se activa mediante la acreditación del pago final a través de un documento público (por ejemplo, una escritura notarial o carta de pago).
Eso sí, es imprescindible que esta operación esté correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad desde el inicio, para que surta efecto frente a terceros. Tal como reconoce la Dirección General de los Registros y del Notariado, el levantamiento se produce automáticamente con la acreditación del último pago si así se ha pactado.
¿Para qué sirve la reserva de dominio?
Garantía para el vendedor
Como ya hemos mencionado, la reserva de dominio funciona como un escudo legal para quien vende. Si el comprador no cumple con los pagos, el inmueble sigue siendo suyo y puede recuperarlo. Así, no se pierde ni la vivienda ni el tiempo invertido.
Financiación para el comprador
Desde el lado del comprador de la vivienda, este tipo de operación ofrece una alternativa diferente a las que todos conocemos a la hora de adquirir una casa o cambiar de casa:
- Pedir un préstamo hipotecario.
- Abonar todo el importe de la vivienda al contado, es decir, sin tener que solicitar dinero al banco.
Es un punto intermedio.
Igualmente, hay que tener en cuenta que los importes a abonar mensualmente no tienen nada que ver con los de una hipoteca. El importe suele ser mayor y, en consecuencia, el plazo para pagar la vivienda es mucho menor.
Flexibilidad en la compraventa
Sí es cierto que esta modalidad permite ajustar los términos de la operación según las necesidades de ambas partes y, por lo tanto, el comprador tiene un poco más de margen de maniobra.
Sin embargo, la venta a plazos con reserva de dominio es flexible hasta cierto punto (tanto en tiempo, como en pagos mensuales) y se debe consensuar para que al vendedor le salga rentable la operación y más teniendo en cuenta el mercado actual donde escasea la vivienda en venta y hay exceso de demanda
En esta modalidad el vendedor asume ciertos riesgos y es fácil que se decante por vender su vivienda a alguien que ya tenga disponible el dinero, así que las condiciones deben ser favorables y, sobre todo, seguras para él.
¿Dónde se aplica este tipo de compraventa?
Aunque la venta con reserva de dominio se popularizó en sectores como el automovilístico o maquinaria industrial, también es habitual encontrarla en la compraventa de inmuebles. Especialmente en contextos donde la financiación tradicional se complica.
En RK Gesprocasa, la aplicamos en muchas operaciones de cambio de vivienda. Si estás pensando en vender para comprar otra, esto te puede resultar interesante.
Aspectos importantes a tener en cuenta
Registro
Para que la venta con reserva de dominio tenga plenos efectos legales, es fundamental inscribirla en el Registro de la Propiedad. Esto evita problemas futuros y protege los derechos de ambas partes frente a terceros.
Cancelación de la reserva
Una vez finalizado el pago total, se puede solicitar la cancelación de la reserva en el registro. Para ello, se necesita un documento que acredite que el comprador ha pagado todo. Este trámite es rápido, pero hay que hacerlo bien.
Posibles inconvenientes
Como todo contrato, también tiene sus matices. Si el comprador incumple, hay que iniciar un procedimiento de recuperación en base a todo lo que se haya dejado pactado por escrito, por eso es importante estar bien asesorado legalmente.
Otro punto importante es que, mientras no se levante la reserva, el comprador no puede vender ni hipotecar el bien.
Preguntas frecuentes sobre la venta a plazos con garantía de dominio
¿Qué pasa si no pago una cuota?
Lo habitual es que el contrato incluya cláusulas específicas para estas situaciones. Desde penalizaciones económicas hasta la posibilidad de resolver el contrato. Es esencial conocer tus derechos y obligaciones antes de firmar.
¿Puedo vender el bien antes de acabar de pagarlo?
No. Mientras exista la reserva de dominio, el comprador no es propietario legal del inmueble, así que no puede venderlo ni gravarlo. Solo cuando se levante la reserva, se puede hacer libremente.
¿Qué necesito para cancelar la reserva en el registro?
Necesitarás un documento firmado por el vendedor (o su representante) que acredite que el precio se ha pagado por completo. También puede hacer falta un notario si así se ha estipulado.
¿Tiene validez para inmuebles?
Sí, por supuesto. Lo importante es que esté bien redactado, firmado y registrado correctamente.
¿Necesitas ayuda con una venta aplazada con reserva de dominio?
En RK Gesprocasa llevamos años ayudando a propietarios y compradores a cerrar operaciones de este tipo de forma segura, rápida y efectiva.
Por lo que si te estás planteando vender o comprar a través de una venta a plazos con garantía de dominio, contáctanos, te guiaremos en el proceso.
