Hace un par de años, un amigo mío decidió vender su piso. Pero había un pequeño «detalle»: el piso estaba alquilado. Así que no tenía muy claro cómo lo podía hacer y acudió a nosotros.
Porque claro, la situación no es la misma que vender una vivienda vacía.
Así que, si tú también quieres vender un piso con inquilinos, no te preocupes, estás en el lugar adecuado. Vamos a ver cómo se hace y qué hay que tener en cuenta.
¿Es posible vender la vivienda con inquilino?
La respuesta rápida es sí, se puede vender un piso alquilado. La pregunta más importante es cómo hacerlo sin meterte en problemas. En muchos casos, mantener a un inquilino durante la venta puede ser un atractivo para los compradores que buscan una inversión segura con rentabilidad inmediata.
Pero no siempre es tan sencillo, hay que seguir ciertos pasos y entender bien lo que dice la Ley para no tropezar por el camino.
¿Qué dice la Ley sobre vender un piso con inquilino?
Si te preguntas «¿puedo vender mi piso si lo tengo alquilado?», la respuesta legal es afirmativa. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) lo permite, pero hay reglas.
Para empezar, si el contrato de alquiler está en vigor, éste debe mantenerse después de la venta, es decir, el comprador debe respetarlo. El inquilino tiene derecho a quedarse en el piso hasta que el contrato termine, aunque el propietario cambie. Y ojo, porque si no cumples con ciertos requisitos (como informar al inquilino), la cosa se puede complicar.
¿Cómo afecta el tipo de contrato de alquiler?
El tipo de contrato que tengas con tu inquilino influye mucho en cómo podrás realizar la venta. Si tienes un contrato a largo plazo, la venta de un piso con inquilino puede resultar más complicada para algunos compradores, ya que no podrán disponer de la vivienda de inmediato. Si el contrato es de corta duración, algunos inversores lo verán con buenos ojos porque podrán tomar el control del inmueble en menos tiempo.
Por otro lado, hay contratos que incluyen cláusulas que permiten recuperar vivienda alquilada para vender si el propietario necesita la vivienda para uso propio o para un familiar. Así que antes de nada, revisa tu contrato.
Pasos a seguir para realizar una venta de un piso con inquilino
Ahora que ya tienes claro que puedes vender un piso con inquilinos dentro, veamos los pasos que debes seguir para hacerlo de manera correcta y sin dramas.
Revisar el contrato de alquiler
Lo primero que debes hacer es revisar el contrato de alquiler que tienes con tu inquilino. Aquí es donde encontrarás cualquier cláusula relevante sobre la venta o recuperación del piso.
Si no lo tienes claro, no dudes en contactar con un profesional inmobiliario. No te la juegues.
1. Notificar al inquilino de que la vivienda está a la venta
Comunicar al inquilino la venta de la vivienda no es solo una cortesía, en la mayoría de los casos es obligatorio.
Esto es importante porque tu inquilino tiene derecho a estar informado y, en algunos casos, podría incluso ejercer su derecho de tanteo o adquisición preferente, que veremos más adelante.
¿En qué casos no es obligatorio avisar a tu inquilino?
Siempre es obligatorio, y aunque se haya renunciado expresamente en el contrato al derecho de tanteo y retracto, es aconsejable informar y darle la oportunidad de la compra al inquilino.
Por otro lado, es de suma importancia que esa notificación sea de forma escrita y al menos con tres meses de antelación a la fecha prevista de la venta. .
2. Respetar el derecho de suscripción preferente
Si el contrato de alquiler tiene más de cinco años, el inquilino tiene el llamado «derecho de tanteo». Esto significa que tiene prioridad para comprar la vivienda si así lo desea, en las mismas condiciones que cualquier otro comprador.
Desde mi punto de vista, siempre es aconsejable darle al inquilino esta opción.
3. Acuerdo y negociaciones con el inquilino
Llegados a este punto, lo mejor es mantener una conversación abierta con tu inquilino. Si tienes una buena relación con él, puede que incluso esté dispuesto a colaborar en todo el proceso.
Tal vez esté interesado en comprar el piso, o incluso acepte una compensación por irse antes de tiempo. En cualquier caso, una negociación siempre es una opción a considerar.
4. Firma del contrato de compraventa
Una vez tengas todo en orden, llega el momento de firmar el contrato de compraventa. Asegúrate de incluir en él todas las condiciones acordadas con el comprador y de que se respetan los derechos del inquilino.
No olvides que cualquier incumplimiento podría traerte problemas legales más adelante.
5. Notificación de la venta al inquilino
Por último, una vez vendida la vivienda, deberás notificar al inquilino sobre el cambio de propietario.
A partir de ese momento, deberá pagar el alquiler al nuevo dueño y las condiciones del contrato se mantendrán, salvo que se acuerde lo contrario.
Preguntas frecuentes:
¿Se puede echar a un inquilino para vender el piso?
Esta es una de las preguntas más comunes, pero la respuesta es clara: no, no se puede echar a un inquilino para vender el piso si tiene un contrato en vigor. Lo que sí puedes hacer es negociar con él, pero siempre de manera amigable y consensuada.
¿Es mejor esperar a que termine el contrato de alquiler para vender?
Depende. Si puedes esperar, vender la vivienda vacía puede ser más fácil, pero si el contrato de alquiler es largo, podrías estar perdiendo oportunidades. Vender piso con inquilino también es viable, solo necesitas encontrar al comprador adecuado.
¿Se debe informar a los compradores de que la casa está alquilada?
Sí, siempre. Los compradores deben saber que la vivienda está alquilada, ya que estarán obligados a respetar el contrato de arrendamiento.
¿Cuál es el plazo mínimo para informar al inquilino sobre la venta de la vivienda alquilada?
Debes informar al inquilino con al menos 30 días de antelación, para que tenga tiempo de tomar decisiones, como ejercer su derecho de tanteo.
¿Cuánto tiempo puede tardar la venta de un piso con inquilino?
El tiempo dependerá de varios factores: la duración del contrato de alquiler, las negociaciones con el inquilino y la demanda del mercado. Pero en general, puede tardar unos meses más que una venta de una vivienda vacía.
¿Por qué debes considerar vender tu piso con inquilino con una inmobiliaria?
Vender un piso alquilado puede ser un proceso complejo, por lo que contar con el apoyo de una inmobiliaria te ahorrará dolores de cabeza.
Ellos conocen el mercado, las leyes y cómo negociar con inquilinos, haciendo que el proceso sea mucho más fluido y rápido.
En Gesprocasa te aconsejamos y guiamos en todo el proceso de venta, no solo para realizar los trámites, si no también para conseguirte las mejores condiciones.
